Điều kiện để được cấp phép xây dựng Chung cư mini

Định nghĩa về chung cư mini lần đầu được nhắc đến tại Phụ lục của Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2012/BXD về phân loại, phân cấp công trình xây dựng.

Theo Quy chuẩn này, chung cư mini được xếp vào nhóm các loại nhà chung cư (gồm chung cư cao tầng, chung cư nhiều tầng, chung cư thấp tầng, chung cư mini và chung cư hỗn hợp).

Sau đó, định nghĩa về chung cư mini cũng được quy định tại Điều 22 Quyết định 24/2014/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội như sau:

"Nhà chung cư mini là nhà ở hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng, diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30m2 và đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại điều 70 Luật Nhà ở)"

Tuy nhiên, sau khi Luật Nhà ở 2014 được ban hành thì khái niệm chung cư mini không còn được nhắc đến, Quy chuẩn QCVN 03:2012/BXD cũng bị bãi bỏ, đồng thời Quyết định 24/2014/QĐ-UBND của Thành phố Hà Nội cũng đã hết hiệu lực.

Theo đó, tại khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 quy định về tiêu chuẩn và chất lượng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân như sau:

"Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó."

Như vậy, mặc dù pháp luật hiện hành không có định nghĩa cụ thể về chung cư mini nhưng dựa trên kết cấu xây dựng của chung cư mini hiện nay thì vẫn có thể hiểu chung cư mini là một tòa nhà có từ 02 tầng trở lên, được xây dựng trên một diện tích nhỏ, chia thành nhiều căn hộ có diện tích nhỏ hơn so với chung cư thông thường. Chung cư mini theo quy định của pháp luật hiện nay thì được gọi là “Nhà ở” bao gồm nhiều căn hộ.

Các căn hộ trong chung cư mini được thiết kế và xây dựng theo kiểu khép kín, bao gồm phòng ở riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm, khu bếp riêng,... đạt tiêu chuẩn nhất định và đáp ứng các tiêu chuẩn khác của Luật nhà ở hiện hành.

                                                Điều kiện để được cấp phép xây dựng chung cư mini (Ảnh minh họa)

Có phải xin cấp phép xây dựng chung cư mini không?

Theo quy định tại Điều 89 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi 2020, các công trình xây dựng hiện nay phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, trừ các trường hợp sau:

     -  Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp;

     -  Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước,… và của tổ chức chính trị - xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;

     -  Công trình xây dựng tạm;

    -  Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

    -  Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;

    -  Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được phê duyệt;

    -  Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng;

     -  Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500;

     -  Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn;

     -  Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;”

Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện nay thì xây dựng chung cư mini không thuộc một trong các trường hợp được miễn cấp giấy phép xây dựng. Do đó, chủ đầu tư khi tiến hành xây dựng chung cư mini phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.

Điều kiện để được cấp phép xây dựng chung cư mini

Theo Điều 91 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi năm 2020 thì chung cư mini muốn được cấp giấy phép xây dựng cần phải đáp ứng được các điều kiện sau đây:Phù hợp với mục đích sử dụng đất đã được phê duyệt trong quy hoạch sử dụng đất.

• Phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc được ban hành có thẩm quyền.
• Đảm bảo an toàn cho công trình nhà ở, phòng cháy, chống cháy và công trình lân cận.
• Đảm bảo yêu cầu về môi trường, hạ tầng kỹ thuật an toàn.
• Đảm bảo hành lang bảo vệ các công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng và giao thông.
• Đảm bảo hành lang bảo vệ các khu di sản văn hóa và di tích lịch sử - văn hóa.
• Đảm bảo khoảng cách an toàn đối với các công trình dễ cháy, nổ, độc hại cũng như các công trình liên quan đến an ninh, quốc phòng
• Thiết kế và xây dựng nhà ở phải đáp ứng các tiêu chuẩn quy định.
• Phải có hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đầy đủ và đúng quy định pháp luật về xây dựng.

Lưu ý: Trước khi xin cấp giấy phép xây dựng chung cư mini, chủ đầu tư cần tìm hiểu kỹ về quy hoạch xây dựng, tiêu chuẩn kỹ thuật tại Ủy ban nhân dân cấp huyện và cơ quan quản lý xây dựng cấp huyện bởi mỗi địa phương sẽ có những quy định khác nhau về quy hoạch xây dựng để đảm bảo việc xây dựng chung cư được tiến hành theo quy chuẩn của pháp luật.

Điều kiện về phòng cháy chữa cháy đối với xây dựng chung cư mini

Một trong những điều kiện cần đảm bảo để xây dựng chung cư mini là cần đảm bảo công tác phòng cháy chữa cháy.

Căn cứ Phụ lục IV và Phụ lục V ban hành kèm Nghị định 136/2020/NĐ-CP của Chính phủ có đề cập đến công tác phòng cháy chữa cháy của chung cư như sau:

         -  Nhà chung cư cao dưới 05 tầng và có khối tích dưới 5.000 m3; nhà tập thể, nhà ở ký túc xá cao dưới 05 tầng và có tổng khối tích dưới 2.500 m3; nhà hỗn hợp cao dưới 05 tầng và có tổng khối tích dưới 1.500 m3 phải đảm bảo các điều kiện an toàn về phòng cháy, chữa cháy.

         -  Nhà chung cư, nhà tập thể, nhà ở ký túc xá cao 07 tầng trở lên hoặc có tổng khối tích từ 5.000 m3 trở lên; nhà hỗn hợp cao từ 07 tầng trở lên hoặc có tổng khối tích từ 5.000 m3 trở lên phải có Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế và văn bản thẩm duyệt thiết kế (nếu có) và văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy.

Như vậy, chung cư mini dù cao trên 07 tầng hay dưới 05 tầng thì đều phải đảm bảo các điều kiện an toàn về phòng cháy, chữa cháy.

Căn cứ Điều 5 Nghị định 136/2020/NĐ-CP về điều kiện an toàn về phòng cháy chữa cháy, yêu cầu về phòng cháy chữa cháy với chung cư được quy định như sau:

Thứ nhất, với nhà chung cư cao dưới 5 tầng và có khối tích dưới 5.000 m3:

• Có nội quy, biển báo, biển cấm, sơ đồ/biển chỉ dẫn về phòng cháy chữa cháy, thoát nạn đúng chuẩn.
• Có phương án chữa cháy đã được phê duyệt.
• Hệ thống điện, chống sét, tĩnh điện, thiết bị sử dụng điện, sinh lửa, sinh nhiệt, việc dùng nguồn lửa, nguồn nhiệt đảm bảo an toàn phòng cháy, chữa cháy đúng theo tiêu chuẩn.
• Có hệ thống cấp nước, giao thông, thông tin liên lạc phục vụ công tác chữa cháy; hệ thống báo cháy, ngăn cháy, ngăn khói và thoát nạn, phương tiện cứu người đảm bảo đúng tiêu chuẩn.
• Có phân công và quy định nhiệm vụ phòng cháy, chữa cháy. Những người được phân công nhiệm vụ phòng cháy, chữa cháy phải được huấn luyện, bồi dưỡng nghiệp vụ.

Thứ hai, với nhà chung cư cao 7 tầng trở lên:

          Ngoài những yêu cầu về phòng cháy chữa cháy cho chung cư mini dưới 7 tầng ở trên thì với chung cư trên 7 tầng còn phải có Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế và văn bản thẩm duyệt thiết kế (nếu có) và văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy.

Lưu ý: Những yêu cầu về phòng cháy chữa cháy ở trên phải được người đứng đầu cơ quan, tổ chức thực hiện trước khi đưa vào hoạt động và được duy trì trong suốt quá trình hoạt động. Bên cạnh đó, chung cư mini dù cao trên 7 tầng hay dưới 5 tầng thì đều phải đảm bảo các điều kiện an toàn về phòng cháy, chữa cháy.

Trên đây là quy định pháp luật về vấn đề Điều kiện để được cấp phép xây dựng chung cư mini mà Công ty Luật TNHH Youth & Partners đã tìm hiểu và cập nhật, cảm ơn Quý Khách hàng đã quan tâm và theo dõi. Trân trọng!

NTTL