Tách thửa đất là nhu cầu phổ biến trong quản lý và sử dụng đất đai, đặc biệt khi các hộ gia đình muốn phân chia tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc để thuận lợi cho việc quản lý. Với sự thay đổi của Luật Đất đai 2024, các quy định liên quan đến thủ tục tách thửa đất hộ gia đình đã có một số điểm mới đáng chú ý. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết và đầy đủ nhất về thủ tục này.
1. Nguyên tắc, điều kiện để được thực hiện thủ tục tách thửa đất hộ gia đình
Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, để thực hiện tách thửa đất, cần đảm bảo các điều kiện sau:
|
Điều 220. Tách thửa đất, hợp thửa đất
1. Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau đây:
a) Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
b) Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;
c) Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;
d) Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.
2. Trường hợp tách thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
a) Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;
b) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;
c) Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.
|
Tóm lại, nguyên tắc, diều kiện để được tách thửa đất hộ gia đình như sau:
* Điều kiện chung:
- Thửa đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy chứng nhận tương đương.
- Thửa đất đang trong thời hạn sử dụng.
- Không có tranh chấp, không bị kê biên, hoặc bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Trường hợp có tranh chấp, phần không tranh chấp vẫn được tách thửa.
- Đảm bảo thửa đất có lối đi hợp pháp, kết nối với đường giao thông công cộng và các hệ thống cấp thoát nước. Phần diện tích dùng làm lối đi không phải chuyển mục đích sử dụng đất.
* Điều kiện cụ thể khi tách thửa:
- Diện tích thửa đất sau tách phải đạt tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
- Nếu thửa đất sau tách nhỏ hơn diện tích tối thiểu, cần hợp với thửa đất liền kề.
- Khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, thửa sau tách cũng phải đáp ứng diện tích tối thiểu của loại đất mới.
- Không bắt buộc tách thửa nếu chỉ chuyển mục đích sử dụng một phần đất, trừ khi người sử dụng đất có nhu cầu.
- Trường hợp tòa án phân chia đất theo bản án mà không đáp ứng điều kiện tách thửa, việc tách sẽ không được thực hiện.
Thủ tục tách thửa đất hộ gia đình cập nhật mới nhất năm 2024
2. Hồ sơ cần chuẩn bị khi thực hiện thủ tục tách thửa đất hộ gia đình
Để thực hiện thủ tục tách thửa, người yêu cầu cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định tại Điều 7 Nghị định số 101/2024/NP-CP:
- Đơn đề nghị tách thửa đất theo Mẫu 01/ĐK ban hành kèm theo Nghị định số 101/2024/NĐ-CP
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc hoặc bản sao có công chứng, chứng thực).
- Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất lập theo Mẫu số 02/ĐK ban hành kèm theo Nghị định này do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện hoặc do đơn vị đo đạc có Giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện
- Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa đất, hợp thửa đất (nếu có).
3. Thủ tục tách thửa đất hộ gia đình năm 2024
Quy trình tách thửa đất được thực hiện qua các bước sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ tại cơ quan nhà nước
- Hồ sơ được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
- Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thư tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã thì hồ sơ sẽ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
Bước 2: Kiểm tra hồ sơ và thẩm định
- Cơ quan tiếp nhận sẽ kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ và thực hiện thẩm định điều kiện tách thửa, như sau:
* Kiểm tra hồ sơ ban đầu:
Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh sẽ đối chiếu hồ sơ với quy định của Điều 220 Luật Đất đai 2024 để xác định điều kiện tách hoặc hợp thửa đất.
Họ kiểm tra các thông tin như người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất từ hồ sơ lưu trữ và hồ sơ do người sử dụng đất cung cấp.
* Các trường hợp xử lý hồ sơ:
- Hồ sơ không đủ điều kiện:
Trả lại hồ sơ và thông báo lý do trong vòng 03 ngày làm việc.
- Hồ sơ đủ điều kiện nhưng Giấy chứng nhận thiếu thông tin:
Nếu sơ đồ thửa đất thiếu kích thước, diện tích hoặc không thống nhất, sẽ trả lại hồ sơ và thông báo lý do trong vòng 03 ngày làm việc.
Trong vòng 05 ngày làm việc, xác nhận điều kiện tách/hợp thửa, cập nhật thông tin thửa đất vào Đơn đề nghị và Bản vẽ thửa đất.
Thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (nếu không có vấn đề gì cần chỉnh sửa).
* Cập nhật thông tin chính thức:
Sau khi đăng ký biến động và cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất sau tách, thông tin chính thức được cập nhật và chỉnh lý trên bản đồ địa chính.
* Thời gian xử lý:
Tùy vào tình trạng hồ sơ, thời gian xử lý dao động từ 3–5 ngày làm việc.
Bước 4: Giải quyết hồ sơ
- Sau khi có kết quả đo đạc, Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất mới và trình cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các thửa đất sau khi tách.
- Lưu ý:
* Không thay đổi người sử dụng đất:
- Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện:
- Chỉnh lý, cập nhật thông tin biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.
- Cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các thửa đất sau khi tách/hợp.
- Trao Giấy chứng nhận mới cho người sử dụng đất.
* Có thay đổi người sử dụng đất:
- Thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất theo quy định tại:
Bước 5: Nhận kết quả
- Người dân sẽ nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Bộ phận một cửa hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai.
4. Thời gian giải quyết thủ tục tách thửa đất hộ gia đình
Theo quy định tại Điều 22 Nghị định số 101/2024/NP-CP, thời gian xử lý thủ tục tách thửa đất là:
* Thời gian xử lý hồ sơ:
- Không quá 15 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Cơ quan xác định và người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai.
- Thực hiện giám định, niêm yết công khai, đăng tin hoặc chia thừa kế.
* Trường hợp đặc biệt:
- Xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa và các khu vực khó khăn được kéo dài thêm 10 ngày làm việc.
Lưu ý: Thời gian được tính từ khi nhận đủ hồ sơ theo quy định, không bao gồm các thủ tục bổ sung khác.
5. Chi phí thực hiện thủ tục tách thửa đất hộ gia đình
Chi phí tách thửa đất bao gồm:
1. Lệ phí đo đạc: Phụ thuộc vào từng địa phương, dao động từ 1-3 triệu đồng/thửa.
2. Phí thẩm định hồ sơ: Khoảng 500.000 - 2.000.000 đồng.
3. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Từ 50.000 - 500.000 đồng.
Lưu ý: nếu việc tách thửa đất thổ cư có gắn với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người dân còn phải nộp thêm lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ, thuế thu nhập cá nhân, phí công chứng hoặc chứng thực.
6. Những lưu ý quan trọng khi tách thửa đất hộ gia đình
- Đồng thuận của các thành viên trong hộ gia đình: Nếu đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình, cần có văn bản đồng ý của các thành viên trong hộ.
- Hạn chế tách thửa với mục đích trục lợi: Các thửa đất nhỏ lẻ không đủ điều kiện xây dựng hoặc sử dụng sẽ không được phép tách.
- Kiểm tra thông tin quy hoạch: Tránh trường hợp tách thửa tại khu vực không phù hợp quy hoạch.
7. Câu hỏi thường gặp (FAQs)
Hỏi: Có được tách thửa đất nông nghiệp không?
Trả lời:
Có, nhưng cần đảm bảo các điều kiện về diện tích tối thiểu và mục đích sử dụng đất. Đất nông nghiệp sau tách phải nằm trong khu vực quy hoạch phù hợp.
Hỏi: Đất đang thế chấp có tách thửa được không?
Trả lời:
Có thể tách thửa, nhưng cần sự đồng ý của tổ chức tín dụng nơi thế chấp và hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan.
Hỏi: Nếu diện tích đất không đủ điều kiện tách thửa thì phải làm sao?
Trả lời:
Trường hợp này, bạn có thể hợp thửa với lô đất liền kề để đảm bảo đủ diện tích tối thiểu theo quy định.
8. Kết luận
Thủ tục tách thửa đất hộ gia đình theo quy định mới năm 2024 đã được đơn giản hóa và minh bạch hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân. Tuy nhiên, để đảm bảo đúng quy định pháp luật và tránh những rủi ro không đáng có, bạn nên tìm hiểu kỹ về quy định tại địa phương hoặc nhờ sự hỗ trợ của luật sư, chuyên gia tư vấn đất đai.
Xem thêm tại: Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm những giấy tờ gì?
#MaiÁnh