Thực hiện tách thửa đất ở là bước quan trọng khi chuyển nhượng, thừa kế hay phân chia tài sản bất động sản. Để đảm bảo hợp pháp, mỗi thửa đất mới phải đáp ứng quy định diện tích tối thiểu tách thửa theo Luật Đất đai 2024 và Quyết định 16/2024/QĐ-UBND tỉnh Phú Thọ. Bài viết này cung cấp hướng dẫn chi tiết, giúp bạn thực hiện thủ tục nhanh chóng, đúng quy định.

Diện tích tối thiểu tách thửa đất ở tại Phú Thọ

1. Khái niệm “diện tích tối thiểu tách thửa”

Diện tích tối thiểu tách thửa là diện tích nhỏ nhất mà mỗi thửa đất mới hình thành sau khi tách phải đạt được, nhằm bảo đảm đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.

Mục đích

Ngăn chặn phân lô tự phát, phá vỡ quy hoạch.
Bảo đảm hạ tầng kỹ thuật (đường, cấp thoát nước) đồng bộ.
Đảm bảo quyền lợi pháp lý, tránh tranh chấp.

2. Căn cứ pháp lý về diện tích tối thiểu tách thửa

Luật Đất đai 2024 – Điều 220 “Tách thửa đất, hợp thửa đất”:

Khoản 1 quy định nguyên tắc chung
Khoản 2 quy định “các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh”.

Quyết định 16/2024/QĐ-UBND tỉnh Phú Thọ (10/4/2024):

Điều 8: Điều kiện tách thửa đất ở
Điều 9: Diện tích tối thiểu tách thửa đất ở

3. Điều kiện chung về diện tích tối thiểu tách thửa

Trước khi xét diện tích tối thiểu tách thửa, thửa đất gốc phải thỏa mãn:

Giấy chứng nhận hợp lệ: GCN QSDĐ hoặc giấy tương đương.
Thời hạn sử dụng: Đất còn thời hạn.
Không tranh chấp, không kê biên: Không dính án, không đang thi hành án.
Hạ tầng & lối đi: Có lối đi ra đường công cộng; đảm bảo cấp nước, thoát nước, điện.
Nếu thửa gốc nhỏ hơn diện tích tối thiểu, bắt buộc phải hợp thửa với thửa kế cận.

4. Điều kiện cụ thể về diện tích tối thiểu tách thửa đất ở tại Phú Thọ

Theo Điểm b Khoản 1 Điều 8 Quyết định 16/2024/QĐ-UBND Phú Thọ quy định:

b) Đối với đất ở phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Đáp ứng điều kiện theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai;
- Thửa đất mới hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo có lối đi từ thửa đất ra đường giao thông công cộng; đối với khu vực có quy hoạch chi tiết, lối đi thực hiện theo quy hoạch chi tiết được cấp thẩm quyền phê duyệt; đối với khu vực không có quy hoạch chi tiết, lối đi phải đảm bảo có bề rộng mặt cắt ngang không nhỏ hơn 3,5 m;
- Không thuộc trường hợp đã có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Phù hợp với quy hoạch chi tiết được duyệt đối với những khu vực đã có quy hoạch chi tiết;
- Các thừa đất mới được hình thành sau khi tách thửa phải đảm bảo diện tích, kích thước theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Quyết định này.

Như vậy, ngoài điều kiện chung:

Lối đi:

Khu vực không có quy hoạch chi tiết: phải có lối đi ≥ 3,5 m (chiều rộng mặt cắt ngang).
Khu vực có quy hoạch chi tiết: tuân thủ theo bản vẽ đã duyệt.
Không thuộc diện thu hồi: Thửa đất không có quyết định thu hồi.
Phù hợp quy hoạch: Theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt.

5. Diện tích tối thiểu tách thửa đất ở tại Phú Thọ năm 2025

Căn cứ Khoản 1 Điều 9 Quyết định 16/2024/QĐ-UBND quy định:

Đối với đất ở
Thửa đất ở chỉ được tách thửa khi diện tích của các thửa đất hình thành sau khi tách từ thửa đất đó không nhỏ hơn 50 m2 và đảm bảo kích thước tối thiểu của cạnh tiếp giáp mặt đường giao thông và chiều sâu không nhỏ hơn 4 m.

Như vậy, mọi thửa đất đất ở sau khi tách phải đảm bảo:

Diện tích tối thiểu tách thửa: ≥ 50 m².
Kích thước tối thiểu:
Cạnh tiếp giáp mặt đường giao thông: ≥ 4 m.
Chiều sâu của thửa: ≥ 4 m.

Lưu ý: Diện tích này bao gồm cả phần lối đi nếu nằm trong thửa mới.

6. Thủ tục thực hiện tách thửa đất ở chi tiết

Để đảm bảo mỗi bước đều minh bạch, đúng quy định về diện tích tối thiểu tách thửa và điều kiện kèm theo, dưới đây là hướng dẫn chi tiết quy trình từ khi chuẩn bị hồ sơ đến khi nhận Giấy chứng nhận mới:

6.1. Chuẩn bị hồ sơ

Đơn đề nghị tách thửa

Ghi rõ: tên chủ sử dụng, số vào sổ cấp GCN, vị trí, diện tích thửa gốc, diện tích & kích thước từng thửa sau khi tách.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) bản gốc

Đảm bảo GCN còn thời hạn, không có chỉnh sửa, tẩy xóa.

Sơ đồ thửa đất hiện trạng

Sơ đồ thể hiện diện tích tối thiểu tách thửa

Bản vẽ thể hiện ranh giới, mốc giới, kích thước, lối đi nếu có.

Thực hiện bởi đội ngũ đo đạc hoặc lấy từ ứng dụng “Địa chính điện tử” cấp huyện.

Giấy tờ tùy thân

CMND/CCCD/Hộ chiếu của người đề nghị.

Giấy xác nhận thành viên hộ gia đình (nếu có)

Văn bản ủy quyền (nếu người sử dụng ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện thủ tục).

6.2. Nộp hồ sơ & tiếp nhận

Địa điểm nộp hồ sơ:

Văn phòng Đăng ký Đất đai cấp huyện

Hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Ủy ban nhân dâdân cấp huyện.

Tiếp nhận:

Cán bộ một cửa kiểm tra hình thức hồ sơ.

Cấp biên nhận ghi rõ ngày hẹn trả kết quả.

6.3. Thẩm định hồ sơ

Kiểm tra điều kiện chung:

Xác nhận Giấy chứng nhận hợp lệ, thửa đất không tranh chấp, không trong diện thu hồi.

Kiểm tra quy hoạch, thông báo thu hồi của Ủy ban nhân dâ tỉnh, huyện.

Đánh giá sơ đồ thửa:

So sánh với bản đồ địa chính hiện hành.

Đảm bảo diện tích sau tách ≥ 50 m², cạnh mặt đường và chiều sâu ≥ 4 m.

Trả kết quả thẩm định sơ bộ:

Nếu thiếu giấy tờ hoặc không đạt điều kiện sẽ có văn bản yêu cầu bổ sung chỉnh sửa.

6.4. Đo đạc thực địa & cập nhật biến động

Lập hồ sơ đo đạc:

Đội ngũ địa chính tiến hành đo vẽ theo sơ đồ đã được duyệt.

Xác định toạ độ, mốc giới, lối đi (nếu tách hình thành lối đi riêng).

Cập nhật biến động:

Ghi nhận kết quả đo vào hệ thống bản đồ địa chính điện tử.

Lập tờ trình đề nghị cấp Giấy chứng nhận mới.

6.5. Phê duyệt và cấp Giấy chứng nhận mới

Trình Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện:

Lãnh đạo Văn phòng đăng ký đất đai ký quyết định cho phép tách thửa (nếu đủ điều kiện).

Ra thông báo cấp Giấy chứng nhận cho từng thửa.

In và đóng dấu Giấy chứng nhận:

Văn phòng Đăng ký Đất đai in GCN mới cho mỗi thửa.

Cán bộ cơ quan tài nguyên và môi trường ký, đóng dấu.

6.6. Nhận kết quả và lưu trữ

Nhận Giấy chứng nhận:

Người đề nghị hoặc người được ủy quyền đến nhận tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả.

Kiểm tra lại nội dung: tên chủ sử dụng, diện tích, số hiệu thửa mới.

7. Trường hợp ngoại lệ về diện tích tối thiểu tách thửa

Một số trường hợp không bắt buộc tuân theo diện tích tối thiểu tách thửa vẫn được tách, gồm:

Phân chia theo bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực.
Tách thửa phục vụ dự án Nhà nước thu hồi, tái định cư, đấu giá quyền sử dụng đất.
Các trường hợp đặc biệt do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định.

8. Lưu ý khi áp dụng diện tích tối thiểu tách thửa

Lưu ý khi áp dụng diện tích tối thiểu tách thửa

Kiểm tra quy hoạch: Đảm bảo thửa đất không nằm trong quy hoạch treo hoặc quy hoạch đô thị.
Tránh tranh chấp: Không tách khi đất đang tranh chấp, kê biên thi hành án.
Chuyên viên tư vấn: Nếu đất có tài sản gắn liền (nhà ở, công trình), nên tham vấn luật sư hoặc chuyên viên địa chính.
Xác minh lối đi: Lối đi phải rõ ràng, hợp pháp, đáp ứng chiều rộng tối thiểu (3,5 m hoặc theo bản vẽ).

9. FAQ về diện tích tối thiểu tách thửa đất ở tại Phú Thọ

Thời gian giải quyết tách thửa là bao lâu?

Trung bình 15–20 ngày làm việc kể từ khi hồ sơ hợp lệ.

Chi phí tách thửa đất ở Phú Thọ năm 2024?

Gồm phí đo đạc, lệ phí thẩm định, cấp Giấy chứng nhận; mức chi tiết do UBND huyện quy định.

Đất sát đường tỉnh có phải lối đi riêng?

Nếu thửa gốc tiếp giáp trực tiếp đường công cộng, không cần lối đi nội bộ. Ngược lại, phải có lối đi ≥ 3,5 m.

Kết luận

Để quá trình tách thửa đất ở tại Phú Thọ thành công, bạn cần nắm rõ và tuân thủ quy định diện tích tối thiểu tách thửa: mỗi thửa mới ≥ 50 m², cạnh và chiều sâu ≥ 4 m, cùng các điều kiện về lối đi, quy hoạch và hồ sơ. Thực hiện đúng trình tự, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và tham vấn chuyên gia khi cần sẽ giúp bạn tiết kiệm thời gian, chi phí và tránh phát sinh tranh chấp.

Xem thêm bài viết: Luật sư giải quyết các vụ tranh chấp đất đai ở Phú Thọ

Xem thêm video hữu ích: