Những thay đổi trong quy định pháp luật và xu hướng phát triển của thị trường bất động sản đã làm cho việc giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất trở nên càng cần thiết và cấp bách hơn bao giờ hết. Hãy cùng Y&P Lawfirm tìm hiểu về các quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai mới nhất.

1. Căn cứ pháp lý

Luật đất đai số 31/2024/QH15
Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP
Nghị định 102/2024/NĐ-CP

2. Tranh chấp đất đai là gì? Các loại tranh chấp đất đai chủ yếu

Theo quy định tại khoản 47 Điều 3 Luật đất đai 2024: Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Việc quy định như vậy đang có phạm vi khá rộng, chưa cụ thể trong từng tình huống cụ thể dẫn đến khó khăn trong quá trình áp dụng pháp luật, đặc biệt là trong quá trình khởi kiện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình

Để khắc phục tình trạng này, khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP đã có quy định cụ thể với phạm vi hẹp hơn, cụ thể:

Điều 3. Về chưa có đủ điều kiện khởi kiện theo quy định của pháp luật quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015
…
Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.

Hiện nay, có các loại tranh chấp đất đai chủ yếu như sau:

(i) Tranh chấp về quyền sử dụng đất: Tranh chấp này liên quan đến đòi lại đất, tài sản gắn liền với đất; tranh chấp ranh giới giữa các thửa đất

(ii) Tranh chấp liên quan đến đất: Tranh chấp quyền sử dụng đất khi vợ chồng tiến hành ly hôn; hay quyền thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản trên đất

(iii) Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất: Tranh chấp này mang bản chất là tranh chấp về hợp đồng dân sự (yêu cầu thực hiện nghĩa vụ hợp đồng, yêu cầu công nhận hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho, yêu cầu tuyên hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho vô hiệu…)

3. Trình tự giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã

Căn cứ theo điểm c khoản 2 Điều 235 Luật đất đai 2024, thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã được thực hiện như sau:

Bước 1: Người dân gửi yêu cầu hòa giải đến UBND xã nơi có đất tranh chấp

Trong đơn yêu cầu này cần bao gồm các thông tin về người yêu cầu; Thông tin về thửa đất (Thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thông tin về vị trí, thửa đất tranh chấp) và Nội dung tranh chấp. Sau khi nhận được đơn yêu cầu: UBND sẽ xác minh tìm hiểu tranh chấp và thành lập hội đồng hòa giải.

Bước 2: UBND xã lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai

Thành phần Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai bao gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã là Chủ tịch Hội đồng, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, công chức làm công tác địa chính, người sinh sống lâu năm biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất tranh chấp (nếu có). Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện tổ chức, cá nhân khác tham gia Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai

Bước 3: Tiến hành hòa giải

Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tham gia hòa giải và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp

Lưu ý: Thời hạn UBND xã phải tiến hành hòa giải: không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải của người dân

4. Trình tự giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp có thẩm quyền

Theo quy định tại khoản 2 Điều 236 Luật đất đai 2024, Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc các giấy tờ về sử dụng đất theo Điều 137 Luật đất đai 2024 thì các bên tranh chấp được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai là: (i) Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền hoặc (ii) Nộp đơn giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền. Trình tự cụ thể được quy định như sau:

Bước 1: Xác định thẩm quyền cơ quan giải quyết tranh chấp

- Tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân cộng đồng dân cư với nhau: thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp huyện

- Tranh chấp một bên là tổ chức, tổ chức tôn giáo, người gốc Việt định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn nước ngoài: Thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND tỉnh

Bước 2: Người dân gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp như trình tự hòa giải tại UBND cấp xã đến UBND có thẩm quyền.

Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn phải thông báo bằng văn bản cho các bên tranh chấp đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp về việc thụ lý đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, trường hợp không thụ lý thì phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do

Bước 3: UBND có thẩm quyền phải ban hành quyết định giải quyết tranh chấp.

Lưu ý: Thời gian thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

- Thời gian thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp huyện không quá 45 ngày kể từ ngày thụ lý đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;

- Thời gian thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND tỉnh không quá 60 ngày kể từ ngày thụ lý đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

5. Trình tự giải quyết tranh chấp tại Tòa án có thẩm quyền

Các bên tranh chấp có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện để thực hiện việc khởi kiện vụ án tại Tòa án nơi có bất động sản đang tranh chấp. Các bước thực hiện như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Hồ sơ khởi kiện bao gồm: Đơn khởi kiện; Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 137 Luật đất đai; Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã; Sổ hộ khẩu/Giấy xác nhận nơi cư trú ; chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước nhân dân.; Các giấy tờ, tài liệu chứng cứ chứng minh khác.

Bước 2. Nộp hồ sơ khởi kiện

Hồ sơ khởi kiện gửi đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đang tranh chấp.Người dân có thể chọn 1 trong 3 hình thức nộp sau:

Nộp trực tiếp tại Tòa án;
Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Bước 3. Tòa thụ lý và giải quyết

– Trường hợp hồ sơ khởi kiện chưa đầy đủ, Tòa án có thể ra thông báo yêu cầu bổ sung hồ sơ khởi kiện chưa đủ thì Tòa án yêu cầu bổ sung.

– Trường hơp hồ sơ khởi kiện đã đầy đủ, Tòa án sẽ ra thông báo nộp tạm ứng án phí. Người khởi kiện sẽ mang theo giấy thông báo tạm ứng nộp tại cơ quan thi hành án cùng cấp sau đó mang biên lai nộp lại cho Tòa. Sau khi Tòa án nhận được biên lai tạm ứng sẽ ra thông báo thụ lý vụ án

Bước 4: Chuẩn bị xét xử và xét xử

Theo Bộ luật tố tụng dân sự, thời hạn chuẩn bị xét xử là 04 tháng, trường hợp vụ việc phức tạp thì thời hạn này có thể kéo dài thêm nhưng không quá 02 tháng.Trong giai đoạn này Tòa sẽ tổ chức hòa giải tại Tòa, nếu các bên không hòa giải thành thì sẽ Tòa sẽ đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm.

Sau khi có bản án sơ thẩm trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án các bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu không đồng ý với bản án và phải có căn cứ. Trường hợp đương sự, đại diện cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân khởi kiện không có mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày đương sự nhận được bản án hoặc ngày bản án được niêm yết.