Thủ tục cấp GCN quyền sử dụng đất lần đầu tại phường Vĩnh Phúc

1. Tổng quan về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và khung pháp lý

Tầm quan trọng và giá trị pháp lý

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường được gọi là Sổ đỏ hoặc Sổ hồng) là một văn bản pháp lý có ý nghĩa cốt lõi trong việc xác lập và bảo vệ quyền tài sản của cá nhân, hộ gia đình và tổ chức. Đây không chỉ là bằng chứng hợp pháp về quyền sử dụng đất mà còn là cơ sở để thực hiện các giao dịch dân sự như chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, hoặc thế chấp, từ đó đảm bảo tính an toàn và minh bạch cho thị trường bất động sản. Việc sở hữu một Giấy chứng nhận hợp pháp là bước đầu tiên và quan trọng nhất để người sử dụng đất có thể thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật.

Trong phạm vi thực tiễn, nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu tại phường Vĩnh Phúc, tỉnh Phú Thọ đang ngày càng tăng, khi nhiều hộ gia đình mong muốn hợp thức hóa quyền sử dụng đất để thuận tiện cho giao dịch và đảm bảo an toàn pháp lý.

Các văn bản pháp luật chi phối

Thủ tục cấp GCN quyền sử dụng đất lần đầu là một quy trình pháp lý phức tạp, chịu sự chi phối của một hệ thống văn bản pháp luật chặt chẽ và thường xuyên được cập nhật. Nền tảng của hệ thống này là Luật Đất đai, được ban hành lần đầu vào năm 1987 và đã trải qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung quan trọng vào các năm 2003 và 2013. Hiện nay, Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/8/2024 đóng vai trò là văn bản pháp luật cao nhất, định hướng cho toàn bộ các quy định và thủ tục liên quan.

Để hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024, Chính phủ và các Bộ, ngành đã ban hành nhiều văn bản dưới luật. Các văn bản này cung cấp chi tiết về quy trình, hồ sơ và điều kiện thực hiện, bao gồm nhưng không giới hạn ở:

• Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và Hệ thống thông tin đất đai.
• Nghị định số 103/2024/NĐ-CP, quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
• Nghị định số 88/2024/NĐ-CP, quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
• Nghị định số 123/2024/NĐ-CP, quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
• Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai.
• Các văn bản có liên quan khác.

2. Điều kiện cấp GCN quyền sử dụng đất lần đầu ở phường Vĩnh Phúc

Để được cấp Giấy chứng nhận lần đầu, người sử dụng đất cần đáp ứng một trong các điều kiện pháp lý tùy thuộc vào việc họ có hay không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.

Trường hợp 1: Đất có giấy tờ hợp lệ

Đây là trường hợp đơn giản nhất, khi người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ pháp lý được quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024. Các loại giấy tờ này có thể bao gồm:

• Giấy tờ giao đất, quyết định phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trước ngày 01/7/2014.
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thừa kế hoặc tặng cho đất đai đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
• Giấy tờ mua, thanh lý, hóa giá, hoặc phân phối nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, công trình gắn liền với đất.
• Giấy tờ khác chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật qua các thời kỳ.

Trong trường hợp này, người sử dụng đất sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận và có thể được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất tùy theo quy định cụ thể của pháp luật.

Trường hợp 2: Đất không có giấy tờ

Đây là trường hợp phức tạp hơn và là trọng tâm của nhiều quy định mới trong Luật Đất đai 2024. Để được cấp Giấy chứng nhận, người sử dụng đất không có giấy tờ phải đáp ứng đồng thời ba điều kiện chính:

1. Đất không thuộc trường hợp được giao trái thẩm quyền.
2. Đất không có tranh chấp và có xác nhận của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã về việc không có tranh chấp.
3. Đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, nông thôn đã được phê duyệt.

Ngoài các điều kiện trên, việc cấp Giấy chứng nhận cho đất không có giấy tờ còn phụ thuộc vào thời điểm sử dụng đất. Cụ thể:

• Sử dụng đất ổn định trước ngày 18/12/1980: Người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức.
• Sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993: Người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận. Đối với đất ở trong hạn mức, không phải nộp tiền sử dụng đất. Diện tích vượt hạn mức phải nộp 20% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại Bảng giá đất.
• Sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014: Người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận. Tùy vào việc có hay không có vi phạm về đất đai mà số tiền sử dụng đất phải nộp sẽ khác nhau, dao động từ 20% đến 80% giá đất ở tại Bảng giá đất tùy theo diện tích trong hay vượt hạn mức.

Mặc dù pháp luật đã mở rộng cơ hội, việc chứng minh tính “sử dụng ổn định” cho đất không có giấy tờ qua hàng chục năm vẫn là một thách thức lớn. Các giấy tờ lịch sử như bản đồ địa chính hay sổ mục kê có thể đã không còn. Do đó, vai trò của UBND cấp xã trong việc xác nhận thời điểm, hiện trạng sử dụng và tình trạng không tranh chấp trở nên cực kỳ quan trọng và là yếu tố quyết định thành công của thủ tục này. Điều này cho thấy mối liên kết chặt chẽ giữa quy định pháp luật và thực tiễn hành chính tại địa phương.

3. Hướng dẫn chi tiết trình tự, thủ tục cấp GCN quyền sử dụng đất lần đầu

Hồ sơ cần chuẩn bị

Việc chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và chính xác là bước đầu tiên để đảm bảo quy trình được diễn ra suôn sẻ.

Lưu ý rằng người dân cần sử dụng mẫu đơn mới nhất là Mẫu số 15 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Việc nhầm lẫn giữa các mẫu đơn cũ như Mẫu 04/ĐK hay Mẫu 18/ĐK có thể dẫn đến hồ sơ không hợp lệ và bị trả lại. Việc tra cứu và sử dụng mẫu đơn mới nhất là một yêu cầu bắt buộc để đảm bảo tính chính xác của hồ sơ.

Quy trình 6 bước thực hiện thủ tục cấp GCN quyền sử dụng đất lần đầu

Thủ tục cấp GCN quyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện theo một quy trình hành chính thống nhất, bao gồm các bước sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất có thể lựa chọn nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa (Trung tâm hành chính công) theo quy định. Hiện nay, với xu hướng cải cách hành chính, việc nộp hồ sơ trực tuyến qua Cổng dịch vụ công hoặc qua dịch vụ bưu chính cũng đã được cho phép.

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận sẽ kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ. Nếu hồ sơ còn thiếu hoặc chưa hợp lệ, cơ quan này sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp bổ sung trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc. Nếu hồ sơ đầy đủ, cơ quan sẽ lập Phiếu hẹn trả kết quả và chuyển hồ sơ đến các cơ quan liên quan để xử lý.

Bước 3: Xác minh hiện trạng và đo đạc địa chính

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện trích đo địa chính thửa đất (nếu chưa có bản đồ địa chính) hoặc kiểm tra lại bản trích đo do người dân nộp. Đồng thời, sẽ gửi hồ sơ đến UBND cấp xã để xác nhận hiện trạng sử dụng đất, tình trạng không có tranh chấp và sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Các thông tin này sẽ được niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã, cụ thể là ở UBND phường Vĩnh Phúc trong 15 ngày để tiếp nhận phản hồi từ cộng đồng.

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Sau khi hồ sơ được kiểm tra và xác nhận đủ điều kiện, cơ quan có thẩm quyền sẽ gửi thông tin đến cơ quan thuế để xác định các khoản nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải nộp. Người dân sẽ căn cứ vào thông báo này để nộp tiền.

Bước 5: Cấp Giấy chứng nhận

Cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra lại hồ sơ và trình lãnh đạo ký cấp Giấy chứng nhận. Sau khi được ký, Giấy chứng nhận sẽ được chuyển về Bộ phận Một cửa (Trung tâm hành chính công).

Bước 6: Trả kết quả

Người nộp hồ sơ sẽ đến cơ quan tiếp nhận ban đầu để nhận Giấy chứng nhận và các giấy tờ gốc. Khi nhận kết quả, người dân cần xuất trình các hóa đơn, chứng từ đã nộp tiền để chứng minh việc đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

4. Chi phí và thời gian thực hiện thủ tục

Chi phí cấp giấy chứng nhận

Chi phí cấp Giấy chứng nhận lần đầu là một trong những mối quan tâm lớn nhất của người dân. Tổng chi phí thường bao gồm ba khoản chính: tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và lệ phí cấp Giấy chứng nhận.

Tiền sử dụng đất

Đây thường là khoản chi phí lớn nhất và phức tạp nhất, chỉ phải nộp trong một số trường hợp nhất định, đặc biệt là đối với đất không có giấy tờ. Mức tiền phải nộp phụ thuộc vào thời điểm sử dụng đất và tình trạng vi phạm pháp luật (nếu có).

Bảng: Mức tiền sử dụng đất phải nộp đối với đất không giấy tờ

Ghi chú: Mức phí được tính dựa trên giá đất ở tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm nộp hồ sơ.

Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ là khoản phí bắt buộc khi đăng ký quyền sử dụng đất. Công thức tính lệ phí trước bạ được xác định theo quy định tại Nghị định 10/2022/NĐ-CP.

Công thức: Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ x Mức thu lệ phí trước bạ

• Giá tính lệ phí trước bạ: Là giá trị đất theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai.
• Mức thu lệ phí trước bạ: Hiện nay là 0.5% đối với đất ở và nhà ở.

Ví dụ minh họa:

Một thửa đất có diện tích là 100 m² và giá đất theo bảng giá của UBND tỉnh là 6 triệu đồng/m².

• Giá tính lệ phí trước bạ: 100 m² × 6,000,000 VNĐ/m2 = 600,000,000 VNĐ
• Lệ phí trước bạ phải nộp: 600,000,000 VNĐ × 0.5% = 3,000,000 VNĐ.

Lệ phí cấp giấy chứng nhận và phí thẩm định

Hai khoản phí này do Hội đồng nhân dân (HĐND) cấp tỉnh quyết định, do đó mức thu có sự khác biệt giữa các địa phương. Mức lệ phí cấp Giấy chứng nhận thường dao động từ 100.000 đến 500.000 đồng tùy từng trường hợp. Ngoài ra, có thể phát sinh thêm phí thẩm định hồ sơ nếu địa phương có quy định.

Thời gian giải quyết hồ sơ

Thời gian giải quyết thủ tục cấp GCN quyền sử dụng đất lần đầu đã được rút ngắn đáng kể theo quy định mới. Cụ thể, thời gian đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu không quá 17 ngày làm việc và thời gian cấp Giấy chứng nhận lần đầu không quá 3 ngày làm việc. Tổng thời gian tối đa để hoàn thành toàn bộ thủ tục là không quá 20 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, thời gian này có thể tăng thêm 10 ngày làm việc.

Điều quan trọng là phải hiểu rõ rằng con số 20 ngày làm việc chỉ là thời gian giải quyết hồ sơ tại các cơ quan hành chính. Trong thực tế, quy trình có thể kéo dài hơn do một số khoảng thời gian không được tính vào thời gian giải quyết theo quy định, bao gồm:

• Thời gian nghỉ lễ, ngày nghỉ cuối tuần theo pháp luật.
• Thời gian cơ quan có thẩm quyền xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai.
• Thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
• Thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật.
• Thời gian niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã hoặc đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng.

Việc các khoản thời gian này không được tính vào thời gian giải quyết có thể khiến quy trình kéo dài hơn nhiều so với con số 20 ngày làm việc. Việc nhận thức rõ điều này giúp người dân quản lý kỳ vọng và chuẩn bị tốt hơn cho quá trình thực hiện thủ tục.

Kết luận và Khuyến nghị

Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu là một quy trình pháp lý quan trọng và phức tạp, đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng và am hiểu sâu sắc về các quy định hiện hành. Với những thay đổi mới của Luật Đất đai 2024, người dân có thêm cơ hội để hợp thức hóa tài sản của mình, đặc biệt là đối với những trường hợp đất không có giấy tờ.

Dựa trên những phân tích trên, một số khuyến nghị chuyên gia được đưa ra:

• Chuẩn bị hồ sơ cẩn thận: Luôn kiểm tra và sử dụng các mẫu đơn, giấy tờ theo quy định mới nhất. Nên chuẩn bị bản sao có công chứng của các giấy tờ quan trọng và giữ lại bản gốc để đối chiếu khi cần.
• Tìm hiểu và cập nhật thông tin: Các quy định pháp luật về đất đai liên tục thay đổi. Việc chủ động cập nhật các Nghị định, Thông tư hướng dẫn mới nhất là cần thiết để đảm bảo tính chính xác của hồ sơ và nắm bắt được các chính sách mới.
• Liên hệ cơ quan chức năng địa phương: Do chi phí và một số thủ tục có thể khác nhau tùy theo quy định của HĐND cấp tỉnh, người dân nên liên hệ trực tiếp với UBND cấp xã tại địa phương để có thông tin chính xác nhất.
• Quản lý kỳ vọng về thời gian: Mặc dù thời gian giải quyết hồ sơ theo quy định đã được rút ngắn, cần tính toán đến các khoảng thời gian không được tính vào quy trình như thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính và niêm yết công khai để chuẩn bị tốt hơn về mặt thời gian.

Đặc biệt, đối với người dân tại phường Vĩnh Phúc, tỉnh Phú Thọ, khi chuẩn bị hồ sơ và thực hiện thủ tục, nên liên hệ trực tiếp Trung tâm hành chính công tại UBND phường Vĩnh Phúc để được hướng dẫn chính xác và nhanh chóng. Do mỗi địa phương có thể có quy định chi tiết khác nhau về lệ phí và quy trình thực hiện, việc liên hệ trực tiếp sẽ giúp tránh sai sót và tiết kiệm thời gian.

Nhìn về tương lai, các chính sách về đất đai đang hướng đến sự minh bạch và phù hợp hơn với thực tiễn thị trường. Các đề xuất về việc định giá đất theo cơ chế thị trường và phân cấp quyền quản lý cho chính quyền địa phương đang được thảo luận và sẽ tiếp tục tác động đến quy trình này, mang lại nhiều thuận lợi hơn cho người dân trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai.

Xem thêm: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu - 03 Lợi ích và lưu ý