Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển mạnh mẽ, câu hỏi về việc doanh nghiệp có được cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản không đang trở nên ngày càng quan trọng. Quy định về vấn đề này cụ thể ra sao? Hãy cùng Công ty Luật TNHH Youth & Partners tìm hiểu qua bài viết sau đây.
Căn cứ pháp lý
Luật kinh doanh bất động sản 2023
1. Có được cho thuê lại Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật không?
Điểm c khoản 1 Điều 28 Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định về các hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản như sau:
| “c. Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để tổ chức, cá nhân sử dụng theo đúng mục đích sử dụng đất và nội dung dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.” |
|
Như vậy, theo quy định hiện nay, chủ đầu tư có thể thực hiện cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng ký thuật nhưng tổ chức, cá nhân thuê lại phải đáp ứng nhưng điều kiện sau:
a. Mục đích thuê: Sử dụng đúng mục đích sử dụng đất. Ngoài ra việc cho thuê lại phải phù hợp với mục tiêu đầu tư, nội dung của dự án đầu tư. Nếu không, việc cho thuê lại này có thể gặp phải những rủi ro về mặt đầu tư hoặc đất đai.
b. Nội dung đầu tư của bên thuê lại được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp nhận. Nội dung này có thể hiểu một cách đơn giản là bên thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật phải được cấp Giấy đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đầu tư.
Một nội dung cần lưu ý, Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật được cho thuê lại phải đáp ứng đủ các điều kiện theo Điều 31 và Điều 35 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cụ thể:
- Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, được phê duyệt theo quy định về xây dựng, quy hoạch đô thị
- Tuân thủ Giấy phép xây dựng với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng
- Đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch đã được phê duyệt, tiến độ đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận
- Bảo đảm cung cấp dịch vụ cấp điện, thoát nước, rác thải, xử lý nước thải trước khi cho thuê lại quyền sử dụng đất
- Việc cho thuê lại quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật phải phù hợp với mục tiêu đầu tư, nội dung của dự án đầu tư
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời hạn theo quy định.
- Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp đang có tranh chấp hoặc có tranh chấp và đã được giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết có hiệu lực
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
- Quyền sử dụng đất không bị cấm giao dịch, không thuộc trường hợp bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch
- Chủ đầu tư đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính gồm tiền sử dụng đất, các loại thuế, phí, lệ phí liên quan (nếu có) theo quy định của pháp luật
- Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
- Trước khi cho thuê lại, chủ đầu tư phải có văn bản gửi cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện cho thuê lại
(Ảnh minh họa: Có được cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật không?)
2. Thông tin các bên cần cung cấp trước khi ký kết Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật
Điểm c, d khoản 2 Điều 28 Luật kinh doanh bất động sản quy định như sau:
| "Điều 28. Hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản
2. Giao dịch kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được thực hiện như sau:
c) Các bên tham gia giao dịch có trách nhiệm chuẩn bị đầy đủ thông tin, giấy tờ hợp lệ bảo đảm chứng minh có đủ năng lực pháp luật để xác lập giao dịch, ký kết hợp đồng theo quy định của pháp luật về dân sự; đáp ứng điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
d) Trước khi ký kết hợp đồng, bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất cung cấp đầy đủ thông tin và các loại giấy tờ quy định tại khoản 5 Điều 6 của Luật này cho khách hàng”
|
|
Dẫn chiếu đến khoản 5 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản:
- Thông tin chứng minh năng lực pháp lý của tổ chức: Giấy đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư được cơ quan có thẩm quyền cấp
- Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
- Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở
- Giấy tờ về việc hoàn thành đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết, theo tiến độ dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Giấy tờ về việc chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh;
- Các hạn chế về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản (nếu có); việc thế chấp quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
#NTH