Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng hay còn gọi là chuyển quyền sử dụng đất nói chung là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hình thức chuyển nhượng. Vậy người dân cần lưu ý gì khi thực hiện việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình, hãy cùng chúng tôi tìm hiểu qua bài viết sau đây.
I. Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 có quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó thì người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Lưu ý:
- Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023.
- Người sử dụng đất khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 còn phải đáp ứng các điều kiện theo các trường hợp sau đây:
+ Đối với trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 Luật Đất đai 2024;
+ Đối với trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 Luật Đất đai 2024 thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 48 của Luật Đất đai 2024.
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận.
- Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 Luật Đất đai 2024 thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều 45 Luật Đất đai 2024 và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.- Như vậy, có 05 điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 đó là:
* Trong một số trường hợp, ngoài việc bên chuyển nhượng có đủ điều kiện thì bên nhận chuyển nhượng cũng phải thuộc trường hợp không bị cấm nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Ảnh minh họa)
II. Một số rủi ro pháp lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Đất đai là tài sản có giá trị lớn, mặc dù việc chuyển nhượng dựa trên tinh thần thỏa thuận giữa các bên, thế nhưng thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu không được tư vấn pháp lý, xem xét kỹ lưỡng các giấy tờ của những người có chuyên môn thì ẩn chứa rất nhiều rủi ro cho các bên như:
- Nhận chuyển nhượng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Về mặt pháp lý, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa được cấp giấy chứng nhận không được pháp luật cho phép, nhưng vì nhu cầu của mỗi người khác nhau nên vẫn có người thực hiện việc chuyển nhượng này. Tuy nhiên, do đất chưa có giấy chứng nhận nên sẽ tiềm ẩn rủi ro tranh chấp do bị lấn, chiếm đất bất cứ lúc nào. Người nhận chuyển nhượng do không đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận, trong một số trường hợp thửa đất bị thu hồi để phục vụ các dự án công cộng thì có thể không được bồi thường đầy đủ, hoặc người nhận chuyển nhượng sẽ không thể thế chấp thửa đất để vay vốn được. Có trường hợp, khi có tranh chấp xảy ra và khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền thì thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bị tuyên bố vô hiệu. Hậu quả giải quyết là các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015.
- Nhận chuyển nhượng đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên hoặc không còn thời hạn sử dụng đất:
Việc nhận chuyển nhượng đất đang có tranh chấp, bị kê biên hoặc đã hết hạn sử dụng là vô cùng rủi ro. Người mua có thể mất trắng tài sản, thậm chí còn phải đối mặt với các vấn đề pháp lý phức tạp và tốn kém. Tương tự như đất chưa có sổ đỏ, những lô đất này có thể bị thu hồi bất cứ lúc nào, gây ra hậu quả nghiêm trọng
- Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng:
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi người chuyển nhượng thực sự nắm giữ quyền sử dụng độc lập đối với toàn bộ diện tích đất chuyển nhượng. Trong trường hợp đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình hoặc tài sản chung của vợ chồng, việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng với chỉ một cá nhân là không đủ cơ sở pháp lý và sẽ dẫn đến việc giao dịch bị vô hiệu một phần đối với phần diện tích mà người đó không có quyền giao dịch.
- Vi phạm quy định về hình thức chuyển nhượng:
+ Khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 quy định “Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
+ Theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
=> Do đó, hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện có hiệu lực của hợp đồng này. Nên việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải bắt buộc lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.
Một số người do tin tưởng nhau, nên đã không thực hiện đúng thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật và chỉ tiến hành giao kết bằng giấy viết tay, thỏa thuận miệng thông qua hợp đồng ủy quyền hoặc vi bằng, tất cả các hình thức giao dịch này đều không được pháp luật thừa nhận là hình thức hợp pháp đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Rủi ro dẫn đến là người nhận chuyển nhượng không được công nhận quyền sử dụng đất, khi có tranh chấp xảy ra rất bất lợi cho bên nhận chuyển nhượng.
III. Các lưu ý quan trọng cần biết để tránh gặp rủi ro khi thực hiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thứ nhất, cần xác minh rõ ràng về quyền sử dụng thửa đất của bên chuyển nhượng:
- Cần xác minh để làm rõ việc thửa đất có là tài sản chung của vợ chồng hoặc tài sản chung của nhiều người không. Trường hợp thửa đất là tài sản chung của vợ chồng hoặc của nhiều người thì chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng chuyển nhượng khi khi có sự đồng ý của vợ chồng hoặc tất cả những người có chung quyền sử dụng thửa đất.
- Nếu thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của 02 vợ chồng, cần xác định rõ được mối quan hệ vợ chồng thông qua các giấy tờ như “giấy đăng ký kết hôn, hoặc trích lục kết hôn”, trong trường hợp vợ chồng đã ly hôn, cần xin xác nhận tình trạng hôn nhân tại Phòng Tư pháp – Hộ tịch UBND cấp có thẩm quyền.
- Nếu thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình, cần xác minh rõ tại thời điểm cấp quyền/giao quyền sử dụng đất đồng thời cấp GCN QSD đất thì trong thành viên hộ gia đình gồm những ai và toàn bộ các thành viên đó sẽ phải ký vào hợp đồng chuyển nhượng QSD đất để hoàn tất thủ tục.
Thứ hai, cần xác minh xem đất đã có Giấy chứng nhận chưa:
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong 05 điều kiện cần phải có để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 nên việc nhận chuyển nhượng bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thứ ba, cần xác minh đất có thuộc phạm vi bị quy hoạch không:
Trước khi quyết định mua bán bất động sản, việc xác minh đất có nằm trong khu vực quy hoạch hay không là vô cùng quan trọng.
Theo quy định hiện hành, nếu quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cụ thể, chủ sử dụng đất vẫn được thực hiện đầy đủ các quyền như chuyển nhượng, tặng cho.
Tuy nhiên, tình hình sẽ khác biệt khi đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp Huyện. Trong trường hợp này, mặc dù người sử dụng đất vẫn giữ nguyên các quyền cơ bản, nhưng sẽ bị hạn chế về việc xây dựng mới nhà ở, công trình hoặc trồng cây lâu năm. Điều này đồng nghĩa với việc, nếu mua phải lô đất đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương, người mua có thể đối mặt với nhiều rủi ro, thậm chí là thiệt hại về tài chính do không thể khai thác tối đa giá trị của đất.
Thứ tư, lập hợp đồng đặt cọc khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng:
Khi tiến hành giao dịch chuyển nhượng bất động sản, bên bán thường yêu cầu bên mua đặt cọc. Để bảo đảm quyền lợi và tránh rủi ro pháp lý, hợp đồng đặt cọc cần được lập thành văn bản, có chữ ký của các bên và có thể được chứng thực hoặc công chứng. Việc này nhằm ngăn chặn trường hợp bên bán “đánh tháo đất”, nghĩa là từ chối thực hiện giao dịch sau khi đã nhận được tiền đặt cọc
Thứ năm, lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng văn bản và phải công chứng, chứng thực:
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch quan trọng, có liên quan đến tài sản lớn. Để bảo vệ quyền lợi của mình, các bên tham gia cần lập thành văn bản “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” và tiến hành công chứng theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024.
Việc không công chứng hợp đồng có thể dẫn đến hợp đồng bị coi là vô hiệu, gây ra nhiều khó khăn và rủi ro trong quá trình thực hiện giao dịch. Do đó, việc công chứng hợp đồng là một thủ tục bắt buộc và cần được thực hiện đầy đủ.
Trên đây là những lưu ý quan trọng khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà Y&P Law Firm đã cập nhật, cần giải đáp thắc mắc pháp lý, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua Hotline: 0889956888 để được hỗ trợ. Trân trọng!