Quy định về chuyển nhượng (mua bán) quyền sử dụng đất khá chặt chẽ. Nhiều người sở hữu đất nằm trong quy hoạch gặp phải băn khoăn: Liệu việc chuyển nhượng lô đất của mình có được pháp luật cho phép không? Hãy cùng Y&P Law Firm tìm hiểu thông qua bài viết sau.
1. Đất trong quy hoạch có được phép chuyển nhượng?
Căn cứ khoản 6, 7 Luật Đất đai 2024, bất động sản nằm trong quy hoạch vẫn được phép chuyển nhượng. Tuy nhiên, chủ sử dụng/sở hữu không được xây mới nhà cửa, công trình hoặc trồng cây lâu năm trên phần diện tích đất đó.
Tuy nhiên, sẽ có 02 trường hợp xảy ra khi mua bán nhà, đất nằm trong quy hoạch bao gồm:
- Mua/bán trước khi có thông báo/quyết định thu hồi đất sẽ được cấp Sổ đỏ.
- Mua/bán sau khi có thông báo/quyết định thu hồi sẽ không được cấp Sổ đỏ.
Theo khoản 4, khoản 6 Điều 76 Luật Đất đai 2024, đất trong diện quy hoạch gồm 02 trường hợp:
Trường hợp 1: Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Đối với những thửa đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện hoặc thuộc diện thu hồi, chuyển đổi mục đích sử dụng, người dân vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền sử dụng đất hợp pháp. Song, việc xây dựng mới nhà ở, công trình và trồng mới cây lâu năm là không được phép thực hiện.
Chủ sử dụng đất chỉ được phép tiến hành các hoạt động sửa chữa, cải tạo đối với nhà ở, công trình hiện hữu. Việc xây dựng mới bắt buộc phải tuân thủ quy định pháp luật và có giấy phép xây dựng hợp pháp.
Trường hợp 2: Không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Đối với các thửa đất nằm trong khu vực đã được quy hoạch nhưng chưa được đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, chủ sở hữu vẫn được tiếp tục thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Lưu ý:
- Trường hợp có kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công bố nhưng sau 02 năm không có quyết định thu hồi hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải:
+ Xem xét, đánh giá điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố công khai việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi đất này.
+ Hủy bỏ việc chuyển mục đích sử dụng đất với phần diện tích đã được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.
- Trường hợp cơ quan có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố công khai: Người sử dụng đất sẽ không bị hạn chế về các quyền sử dụng đất theo quy định.
Bản đồ quy hoạch đất (Ảnh minh họa)
2. Điều kiện mua bán quyền sử dụng đất
Đất trong diện quy hoạch phải đạt đủ điều kiện mới được giao dịch. (Ảnh minh họa)
Như đã nói ở mục 1, đất thuộc diện quy hoạch thì người sử dụng đất vẫn được phép mua bán. Tuy nhiên, để việc mua bán không trái với quy định của pháp luật thì phải đáp ứng một số điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024.
Theo đó, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) khi có đủ các điều kiện sau:
(1) Có đầy đủ Giấy chứng nhận theo quy định, trừ trường hợp 03 trường hợp sau:
- Thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư
- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo pháp luật kinh doanh bất động sản.
- Hộ gia đình/cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Sổ nhưng đủ điều kiện để được cấp thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.
(2) Đất không bị kê biên hoặc áp dụng các biện pháp khác để bảo đảm thi hành án.
(3) Đất không có tranh chấp hoặc có tranh chấp nhưng đã được giải quyết bằng bản án/quyết định của Tòa án hoặc quyết định/phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực.
(4) Vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất.
(5) Đất không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định.
Như vậy, đất trong quy hoạch được phép bán nhưng phải có đủ điều kiện để thực hiện mua bán đất. Để hoàn tất quá trình mua bán, các bên mua bán phải thực hiện theo đúng thủ tục mua bán đất.
3. Hướng dẫn cách kiểm tra đất có nằm trong diện quy hoạch
Theo quy định tại khoản 3 Điều 75 Luật Đất đai 2024, người dân có thể kiểm tra kế hoạch sử dụng đất hàng năm để biết đất có nằm trong diện quy hoạch không bằng 03 cách sau:
Cách 1: Kiểm tra tại trụ sở Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc trên Cổng thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên - Môi trường.
Cách 2: Kiểm tra tại trụ sở UBND tỉnh nơi có đất hoặc trên Cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh.
Cách 3: Kiểm tra tại trụ sở UBND cấp huyện nơi có đất hoặc trên Cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện.
Trên đây là nội dung về quy định Đất trong quy hoạch có được phép chuyển nhượng hay không? mà Công ty Luật TNHH Youth & Partners đã tìm hiểu và cập nhật, cảm ơn Quý đọc giả đã quan tâm và theo dõi.
#BĐM