Ngày 24/12/2025, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC) đã thông qua Án lệ số 82/2025/AL về xác định tài sản chung của vợ chồng trước khi đăng ký kết hôn. Án lệ được Chánh án TANDTC công bố theo Quyết định số 339a/QĐ-CA ngày 25/12/2025 và chính thức được áp dụng trong xét xử kể từ ngày 01/02/2026.

Án lệ số 82/2025/AL làm rõ cách xác định quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng trong trường hợp tài sản được nhận chuyển nhượng và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước thời điểm đăng ký kết hôn. Đây là vấn đề pháp lý thường phát sinh trong các vụ án tranh chấp chia tài sản khi ly hôn, khi thời điểm xác lập giao dịch và thời điểm đăng ký kết hôn không trùng nhau, dẫn đến những cách hiểu khác nhau về chế độ sở hữu đối với tài sản.

1. Nguồn của án lệ

Án lệ số 82/2025/AL được xây dựng trên cơ sở Quyết định giám đốc thẩm số 02/2022/HNGĐ-GĐT ngày 13/01/2022 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC, giải quyết vụ án hôn nhân và gia đình về tranh chấp ly hôn và chia tài sản khi ly hôn giữa nguyên đơn là ông E và bị đơn là bà Nguyễn Thị Ngọc C; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Ngọc B và ông Nguyễn Kim D.

Nội dung án lệ được xác định tại các đoạn 7, 8, 9, 10 và 11 phần “Nhận định của Tòa án” trong quyết định giám đốc thẩm nêu trên.

2. Khái quát nội dung của án lệ

Khái quát nội dung án lệ 82/2025

Tình huống pháp lý của án lệ được đặt ra trong trường hợp một bên vợ hoặc chồng là người nước ngoài; trước thời điểm đăng ký kết hôn, hai bên đã lập tờ khai đăng ký kết hôn và tổ chức lễ cưới. Trong giai đoạn này, người Việt Nam đứng tên ký kết hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi việc đăng ký kết hôn được thực hiện. Quá trình giải quyết vụ án, bên chuyển nhượng xác nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập cho cả hai người, từ đó phát sinh vấn đề pháp lý về việc xác định quyền sử dụng đất là tài sản chung hay tài sản riêng của vợ chồng.

2.1. Giải pháp pháp lý

Trong trường hợp một bên vợ hoặc chồng là người nước ngoài, hai bên đã lập tờ khai đăng ký kết hôn và tổ chức lễ cưới; người Việt Nam đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước thời điểm đăng ký kết hôn, đồng thời bên chuyển nhượng xác nhận giao dịch được thực hiện cho cả hai vợ chồng, thì Tòa án phải xác định quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng.

Như vậy, Án lệ số 82/2025/AL khẳng định việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp trước thời điểm đăng ký kết hôn không phải là căn cứ duy nhất để xác định đó là tài sản riêng của một bên. Khi giải quyết tranh chấp, Tòa án cần xem xét toàn diện các tình tiết của vụ việc, bao gồm quá trình xác lập quan hệ hôn nhân, bối cảnh giao dịch và các chứng cứ chứng minh ý chí của các bên tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2.2. Nội dung vụ án

Ông E (quốc tịch nước ngoài) và bà Nguyễn Thị Ngọc C đăng ký kết hôn ngày 06/8/2013. Trước thời điểm đăng ký kết hôn, hai bên đã lập tờ khai đăng ký kết hôn, tổ chức lễ cưới và cùng thực hiện việc nhận chuyển nhượng nhiều thửa đất tại tỉnh Bình Thuận. Do ông E là người nước ngoài và pháp luật tại thời điểm đó không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam nên các hợp đồng chuyển nhượng và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ đứng tên bà C hoặc người thân của bà C.

Sau khi phát sinh tranh chấp ly hôn, ông E cho rằng các quyền sử dụng đất và căn nhà được hình thành từ nguồn tiền chung của hai vợ chồng, việc chỉ để bà C hoặc người thân của bà C đứng tên chỉ nhằm đáp ứng quy định của pháp luật về điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, ông yêu cầu Tòa án xác định các tài sản này là tài sản chung của vợ chồng để thực hiện việc phân chia khi ly hôn. Trong khi đó, bà C cùng những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan cho rằng các quyền sử dụng đất tranh chấp là tài sản riêng hoặc thuộc sở hữu của các thành viên khác trong gia đình, nên không đồng ý với yêu cầu của ông E.

Tòa án cấp sơ thẩm xác định các quyền sử dụng đất và căn nhà tranh chấp là tài sản chung của vợ chồng. Tuy nhiên, Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng chỉ công nhận một phần tài sản là tài sản chung và điều chỉnh tỷ lệ phân chia tài sản. Không đồng ý với bản án phúc thẩm, ông E đề nghị xem xét vụ án theo thủ tục giám đốc thẩm.

2.3. Nhận định của Tòa án

Khi xem xét vụ án theo thủ tục giám đốc thẩm, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao nhận định rằng việc xác định tài sản chung của vợ chồng không thể chỉ căn cứ vào thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đối với thửa đất được nhận chuyển nhượng trước ngày đăng ký kết hôn, Hội đồng Thẩm phán xác định các chứng cứ trong hồ sơ thể hiện bên chuyển nhượng xác nhận giao dịch được thực hiện cho cả ông E và bà C; việc chỉ để bà C đứng tên trong hợp đồng chuyển nhượng và trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xuất phát từ quy định của pháp luật tại thời điểm đó không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Đồng thời, trước thời điểm ký kết hợp đồng, ông E và bà C đã lập tờ khai đăng ký kết hôn và tổ chức lễ cưới. Vì vậy, có đủ căn cứ xác định quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng; việc Tòa án cấp phúc thẩm xác định đây là tài sản riêng của bà C là không phù hợp.

Nội dung của án lệ 82/2025

3. Nội dung Án lệ

[7] Ngày 09/7/2013, bà Trần Thị N và chị Trần Thị Huyền M (con của bà N) chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị Ngọc C thửa đất số 56, tờ bản đồ số 3 (nay là thửa đất 58, tờ bản đồ số 335) diện tích 291,3m² đất tại thôn H, xã T, huyện B với giá 100.000.000 đồng, hợp đồng được công chứng tại Văn phòng công chứng S. Ngày 22/7/2013, bà Nguyễn Thị Ngọc C được Ủy ban nhân dân huyện B cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

[8] Ông E cho rằng 291,3m² đất nêu trên là tài sản chung của vợ chồng nên yêu cầu được chia ½ thửa đất. Bà Nguyễn Thị Ngọc C cho rằng diện tích đất trên là tài sản riêng của bà mua từ trước khi kết hôn với ông E, nguồn tiền là của cá nhân bà.

[9] Tuy nhiên, theo xác nhận của bà Trần Thị N thì bà chuyển nhượng thửa đất nêu trên cho vợ chồng ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C. Bà Trần Thị N còn cho rằng do bà Nguyễn Thị Ngọc C nói ông E là người nước ngoài nên không được đứng tên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cũng không được mua đất tại Việt Nam. Theo quy định tại Điều 9 Luật Đất đai năm 2003 thì người nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Do đó, chỉ có mình bà Nguyễn Thị Ngọc C đứng tên (là bên nhận chuyển nhượng) tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên và ngày 22/7/2013, Ủy ban nhân dân huyện B cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bà Nguyễn Thị Ngọc C là phù hợp với lời khai của ông E và bà Trần Thị N.

[10] Mặc dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 09/7/2013 được ký trước khi ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C đăng ký kết hôn (ngày 06/8/2013) nhưng ngày 16/4/2013, ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C đã có tờ khai đăng ký kết hôn và đã tổ chức lễ cưới vào tháng 7/2013.

[11] Do đó, có cơ sở xác định thửa đất số 58, tờ bản đồ số 335 diện tích 291,3m² đất là tài sản chung của ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C. Tòa án cấp sơ thẩm xác định là tài sản chung của ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C là có căn cứ. Tòa án cấp phúc thẩm xác định là tài sản riêng của bà Nguyễn Thị Ngọc C là không đúng.

4. Bình luận và giá trị áp dụng của Án lệ số 82/2025/AL

Án lệ số 82/2025/AL có ý nghĩa quan trọng trong việc làm rõ phương pháp xác định tài sản chung của vợ chồng đối với quyền sử dụng đất được nhận chuyển nhượng trước thời điểm đăng ký kết hôn. Thay vì chỉ căn cứ vào thời điểm ký kết hợp đồng hoặc thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Hội đồng Thẩm phán đã đánh giá toàn diện các tình tiết của vụ việc, bao gồm quá trình chuẩn bị xác lập quan hệ hôn nhân, lời khai của bên chuyển nhượng và nguyên nhân khách quan dẫn đến việc chỉ một bên đứng tên trên giấy tờ.

Theo quan điểm của Y&P, giá trị cốt lõi của án lệ không nằm ở việc mở rộng phạm vi tài sản chung của vợ chồng, mà ở việc khẳng định nguyên tắc đánh giá bản chất của giao dịch trên cơ sở chứng cứ khách quan thay vì chỉ dựa trên hình thức pháp lý. Cách tiếp cận này góp phần bảo đảm việc giải quyết tranh chấp phản ánh đúng ý chí của các bên tại thời điểm xác lập giao dịch và hạn chế những cách hiểu máy móc chỉ dựa vào thời điểm đăng ký kết hôn hoặc chủ thể đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng Án lệ số 82/2025/AL không đồng nghĩa với việc mọi quyền sử dụng đất được nhận chuyển nhượng trước thời điểm đăng ký kết hôn đều được xác định là tài sản chung của vợ chồng. Việc áp dụng án lệ chỉ đặt ra đối với các vụ việc có tình tiết pháp lý tương tự, trong đó có đủ căn cứ chứng minh giao dịch được xác lập cho cả hai bên và việc chỉ một người đứng tên xuất phát từ những điều kiện khách quan của vụ việc.

5. Một số câu hỏi thường gặp

Án lệ về tài sản chung của vợ chồng

Quyền sử dụng đất được nhận chuyển nhượng trước khi đăng ký kết hôn có đương nhiên là tài sản riêng không?

Không. Theo nội dung của Án lệ số 82/2025/AL, việc xác định tài sản chung hay tài sản riêng phải dựa trên việc đánh giá toàn diện các tình tiết của vụ việc và chứng cứ liên quan, thay vì chỉ căn cứ vào thời điểm đăng ký kết hôn hoặc thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Án lệ số 82/2025/AL có áp dụng cho mọi trường hợp tài sản được tạo lập trước khi đăng ký kết hôn không?

Không. Án lệ chỉ được nghiên cứu, áp dụng đối với các vụ việc có tình tiết pháp lý tương tự theo quy định về áp dụng án lệ của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.

Xem thêm: Án lệ 02/2016/AL: Bỏ tiền mua đất nhưng người khác đứng tên